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임대주택 등록자에게 주는 '당근과 채찍'은 무엇? 368213

팔거나 임대하거나.

정부가 부동산 시장에 던진 메시지는 심플하다. 

다주택자들에게 본인이 거주할 집 아니면 어떤식으로든 내놓으라는 것이다.

팔지 않으면 종합부동산세 등 세금으로 압박하고 임대주택으로 내놓지 않아도 세금으로 압박하겠다는 것인데, 임대주택으로 내놓으면 일정한 '당근'을 준다. 정부가 최근 발표한 소득세법 시행령 개정안에도 다주택자를 향한 채찍과 당근이 골고루 들어있었다.

특히 올해부터 임대소득 연 2000만원 이하인 사람들에게 시행되는 분리과세와 관련한 세제와 관련해서도 임대주택 등록을 했는지 여부에 따라 세금 혜택이 달라진다.

임대주택으로 등록했다면 필요경비 60%에 공제금액 400만원이 적용되지만 임대주택으로 등록하지 않았다면 필요경비 50%에 공제금액은 200만원만 적용되어 세금을 더 내야 한다.

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공동사업자의 임대사업소득을 계산하는 방법도 소득세법 시행령에 규정해 더욱 명확히 했다.

예를 들어 부부가 아파트 두 채를 공동명의로 임대를 한다고 가정하고 각각 3000만원의 임대소득이 나온다면 부부 모두의 총 수입금액은 6000만원이 되는데 부부가 각 50%의 지분을 갖고 있다면, 남편의 소득은 3000만원, 아내의 소득은 3000만원이다.

이 경우 남편의 소득은 아파트 한 채당 1500만원이 되기 때문에 분리과세를 선택할 여지가 충분했다. 다만 국세청 예규에 따라 총 수입금액 기준으로 과세유형을 선택하도록 해 분리과세를 악용하지 못하도록 했지만, 법으로는 이 규정이 마련되어 있지 않아 기획재정부는 시행령에 이 조항을 넣었다.

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임대사업자 등록도 필수로 하게끔 제도가 개편됐다. 

현재도 임대주택으로 등록하면 사업자 등록도 신청해야하는 의무가 있기는 하지만, 본인이 세무서에 직접 가서 신청을 해야 한다. 정부는 이를 개정해 임대주택을 등록할 때 사업자 등록을 할 수 있도록 했다.

지자체에 임대주택 등록하면서 사업자등록을 신청서를 같이 제출할 경우 지자체가 세무서로 신청서를 송부해주는 식으로 사업자 등록을 신청, 세무서를 가지 않아도 사업자 등록 신청을 할 수 있도록 편의성을 높인 것이다. 

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장기임대주택과 가정어린이집을 보유한 다주택자가 거주주택을 양도하면 그 차액에 대해 비과세 해주던 것도 까다롭게 바뀌었다.

장기임대주택이나 가정어린이집을 보유한 사람이 본인이 거주하는 주택에 2년 이상 살았다면 기존에는 양도세를 비과세했지만 개정된 시행령이 적용되면 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 양도세를 비과세 받을 수 있다. 

얼핏보면 별 차이 없어보이지만 해당 주택에 임차해서 살았던 기간은 제외하는 방식으로 요건을 더욱 까다롭게 만든 것이다.

특히 장기임대주택을 보유하고 본인이 거주하는 주택을 비과세 받는 것은 평생 한 번만 혜택을 받을 수 있도록 개정했다. 단, 가정어린이집을 보유하고 있을 때는 횟수에 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.

아울러 장기임대를 해주던 주택을 본인이 2년 이상 거주하면 기존에는 양도세 비과세 혜택을 부여했지만 앞으로는 불가능해진다. 가정어린이집의 경우에는 거주주택으로 전환하고 2년 이상 거주했다면 비과세가 가능하다.

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지난해 발표한 9·13 부동산 대책에서도 임대주택 등록 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설해 세혜택을 도로 뺏는다는 지적을 받았다.

과거에는 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하일 경우 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 면제했다. 다만 지난해 12월31일까지 해당 주택을 취득하고 3개월 이내 임대등록하는 사람에 한해 적용해준다.

하지만 9·13 부동산 대책 이후에는 공시가격이 수도권의 경우 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 양도세를 감면해주는 것으로 강화됐다.

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이밖에 1세대가 보유한 1주택을 민간임대 주택으로 등록할 시에 거주기간(2년을) 제한받지 않고 양도세 비과세를 받는다거나, 장기임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도할 시 받는 비과세 특례, 다주택자의 장기임대주택 양도시 양도세 중과 배제 등의 혜택을 보려면 임대료의 연 증가율이 5% 이하여야 한다.

분리과세 시 임대주택등록자가 파산이나 강제집행, 회생절차 등으로 인해 임대주택을 처분하거나 임대가 불가능해 의무 임대기간을 준수하지 않았을 때는 추징세액에 이자까지 물어야하지만 이자는 가산하지 않도록 하는 시행령 개정안도 내달 중 시행될 예정이다.


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