20년 전 120억원 부동산 자녀에 상속… 증여세 회피, 양도소득세 절감 방안 설계

국세청 세무조사로 거액 추징당 해

자산승계의 강을 건너려면 제대로 된 전략 수립해야 하는데…

사건은 20여년 전 어느 봄날 발화 되었다.

김씨는 세금 전문가 이야기에 촉각을 곤두세우고 있었다. 그 무렵 70줄에 접어 든 김씨는 농사짓던 땅이 시가지로 편입되면서 대토로 받은 땅이 천정부지로 올라 부자소리를 듣고 있었다.

일대에 아파트와 기업들이 들어섰고 그 땅에 빌딩을 지은 김씨는 임대업을 영위하고 있었다.

당시 빌딩의 가치는 120억원 상회하고 있었고 매월 거둬 들이는 임대수입은 5천만원에 육박했다. 40대 중반에 들어선 2명의 자녀는 해당 빌딩의 관리업무를 하고 있었는데 아버지가 언제쯤 빌딩을 넘겨줄까 초조하게 기다리고 있던 처지였다.

그 전문가는 김씨의 나이를 들먹이며 가능한한 빠른 시간내에 자산승계 계획을 세워야 한다며 재촉했다.

하지만 김씨는 두 가지 문제가 걸려 주저하고 있었다. 그 하나는 빌딩은 넘겨주지만 거기서 나오는 월세는 계속해서 자신이 쓰고, 다른 하나는 자산이전 과정에서 발생하는 세금을 최대한 줄이고 싶었던 점이다.

이때 세금전문가는 두 가지 문제를 한 번에 해결할 수 있다며 솔깃한 방안을 내놓았다.

당시 빌딩가격으로 자녀 2명에게 2분의1씩 각각 양도를 하고 그 대가를 해당 빌딩에서 매월 나오는 월세 20년치를 매월 분할하여 수령하기로 한 것이다(이를 연불조건부 양도라 한다).

그렇게 하면 김씨는 여생동안 그 빌딩에서 나오는 현금을 챙겨 쓸 수 있고 자녀들은 20년 전 가격으로 빌딩을 넘겨 받음과 동시에 매입대가는 빌딩 임대료로 갈음하면 된다는 논리였다.

김씨는 해당 부동산 대가를 모두 수령한 최근에 등기이전절차와 양도소득세를 납부했다. 현재 그 빌딩의 가치는 1000억원을 상회하는 것으로 평가되고 있다.

이 사건의 결말은?

법률상 연불조건부로 부동산 등을 양도한 경우, 양도시기는 첫 회 부불금을 지급한 날이 된다. 따라서 김씨는 20년 전 첫 회 부불금을 받았을 때 양도소득세 신고를 해야 했다.

따라서 세무관서는 해당 거래를 연불조건부라는 형식만을 갖춘 것이지 실질적인 거래로 이어지지 않았다고 판단했다. 그리고 해당 부동산의 등기가 접수된 최근에 양도된 것으로 판단한 것이다. 김씨는 수백억 원의 양도소득세를 피할 길이 없게 된 것이다.

김씨는 해당 사건에 대한 불복을 진행하는 가운데 사망하고 두 자녀가 소송을 이어받아 수행하고 있다.

'호미로 막을 것을 가래로도 못 막는다'는 속담이 있다. 적기에 손쉽게 처리할 수 있는 일임에도 나중에 훨씬 더 많은 힘을 들여서 처리하는 상황을 일컫는 말이다.
만약 김씨가 20년 전 연불조건부 부동산 양도 시에 양도소득세 신고를 마쳤더라면 상대적으로 적은 세금만을 납부하고 자녀들에게 부동산을 이전할 수 있었을 것이다.

자산승계 계획을 짜는 일은 결코 단순하지 않다. 무엇보다도 복잡하게 얽힌 여러 법령을 입체적으로 이해해야 한다. 단편적인 상식과 법률지식의 이해만으로 실행하면 큰 손해를 입을 수 있다.

자산승계는 강을 건너는 것과 같아 어느 정도 몸이 젖을 각오를 해야 한다. 자칫 어설픈 전략을 쓰다 강에 빠지면 바짓가랑이가 젖는 것을 피하려다 온몸이 젖는 꼴을 당할 수 있다. 

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